Pišite nam


Ime in priimek:*
E-pošta:*
Telefonska številka:
Sporočilo:
Vnesite znake:

prodajni postopek

 

Prodajna pogodba

 

Pogodba o prodaji nepremičnine je pogodba, s katero se prodajalec zavezuje, da bo nepremičnino, ki je predmet pogodbe, izročil kupcu, tako da bo ta pridobil lastninsko pravico na tej nepremičnini. Kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. Zakoni, ki urejajo promet z nepremičninami, kot pogoj za veljavnost pogodbe o prodaji nepremičnine določajo, da mora biti pogodba sklenjena v pisni obliki. Pogodba o prodaji nepremičnine je zato veljavno sklenjena, ko stranki podpišeta listino, na kateri je zapisana vsebina prodajne pogodbe. Kadar je predmet prodaje nezazidano stavbno zemljišče, pa zakon kot pogoj za veljavnost pogodbe določa, da mora biti pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa. Notarski zapis z vsebino pogodbe mora zato v teh primerih sestaviti notar.

V primeru, ko prodajno pogodbo sestavlja nepremičninska agencija pa velja opozoriti, da mora to storiti univerzitetni diplomirani pravnik, ki mora pogodbo tudi lastnoročno podpisati.

 

Splošno

 

V prodajni pogodbi morajo biti zapisani naslednji podatki o strankah pogodbe (kupcu in prodajalcu):

 

  • ime in priimek (fizična oseba) oziroma firma (pravna oseba);
  • bivališče (fizična oseba) oziroma sedež (pravna oseba);
  • EMŠO (fizična oseba) oziroma matična številka (pravna oseba);
  • davčna številka.

 

V pogodbi morata biti zapisani tudi bistveni sestavini prodajne pogodbe in sicer:

 

  • predmet pogodbe (nepremičnina);
  • cena.

 

Zaradi ustrezne zaščite pravnega položaja obeh pogodbenih strank pa je pomembno, da se stranki s pogodbo dogovorita tudi o:

 

  • roku oziroma rokih plačila kupnine in načinu plačila kupnine;
  • roku izročitve posesti nepremičnine;
  • trenutku, ko kupec na prodani nepremičnini pridobi lastninsko pravico.

 

Kadar bo kupec kupnino oziroma del kupnine plačal z bančnim kreditom, je priporočljivo, da je v pogodbi navedena tudi številka prodajalčevega transakcijskega računa, na katerega je treba opraviti plačilo. Večina bank namreč stanovanjski kredit, ki je odobreno kupcu, zaradi nadzora nad namensko rabo posojila nakaže neposredno na prodajalčev račun. Navedena naj bo celotna številka računa, vključno z transakcijskim računom banke, ki vodi prodajalčev račun. Da pri nakazilu ne bi prišlo do napake, je priporočljivo, da prodajalec pri svoji banki preveri, kakšno številko transakcijskega računa je treba navesti pri nakazilu, če se opravlja nakazilo na ta račun.

 

Predmet pogodbe

 

Da bi lahko kupec na podlagi prodajne pogodbe dosegel vpis lastninske pravice, mora biti v pogodbi nepremičnina opisana s podatki, s katerimi se vpisuje v zemljiško knjigo. Če je nepremičnina že vpisana v zemljiški knjigi, je priporočljivo, da se v pogodbo vpišejo (prepišejo) podatki iz izpiska iz zemljiške knjige.

 

Kadar je predmet prodaje zemljišče oziroma individualna stanovanjska hiša, ki je vpisana v zemljiški knjigi, morajo biti v pogodbi navedeni naslednji podatki:

 

  • parcelna številka in katastrska občina ter ID številka nepremičnine.


Kadar je predmet prodaje stanovanje oziroma poslovni prostor v etažni lastnini, ki je (že) vpisana v zemljiški knjigi, je treba v pogodbi zapisati naslednje podatke:

 

  • katastrsko občino in ID številko nepremičnine;
  • podatki o stanovanju (izmerami, nadstropjem in številko stanovanja), kot so vpisani v javni evidenci GURS-a.

 

Če stanovanje oziroma poslovni prostor v etažni lastnini še ni vpisan v zemljiški knjigi, pa morajo biti v pogodbo navedeni naslednji podatki:

 

  • podatki o stanovanju (izmere, nadstropje in številka stanovanja);
  • podatki o parcelnih številkah, katastrski občini in o zemljišču, na katerem stoji stavba. Ti podatki bodo praviloma razvidni iz prejšnjih pogodb (pogodb, na podlagi katerih je prodajalec pridobil lastninsko pravico).

 

Cena, roki za plačilo kupnine in zamudne obresti

 

V pogodbi mora biti določena tudi cena (kupnina), ki se jo kupec zaveže plačati za nepremičnino. Če stranki ceno določita z uporabo valutne klavzule, se morata stranki dogovoriti tudi, po katerem tečaju se bo opravil preračun v evre in na kateri dan se bo opravil preračun (na primer na dan plačila posameznega obroka kupnine). Če sta se stranki dogovorili za valutno klavzulo, morata v pogodbi zapisati tudi ceno v evrih (po tečaju na dan sklenitve pogodbe). Ta cena je namreč podlaga (osnova) za odmero prometnega davka, notarskih stroškov in takse za vpis v zemljiško knjigo. Če kupec zamudi s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine, ima prodajalec pravico zahtevati tudi plačilo zamudnih obresti. To pravico ima neposredno na podlagi zakona, torej tudi če o obrestih stranki nista v pogodbi ničesar zapisali.

 

Ara

 

V prometu z nepremičninami se stranki pogosto dogovorita za aro. Ara je instrument ureditve pogodbene obveznosti. V praksi stranke pogosto zmotno mislijo, da je ara veljavna že samo s tem, da kupec prodajalcu izroči določen znesek denarja kot aro, ne da bi stranki hkrati sklenili tudi prodajno pogodbo. Vendar pa je veljavnost dogovora o ari odvisna od veljavnosti prodajne pogodbe. Dokler prodajna pogodba ni veljavno sklenjena, izročitev določenega denarnega zneska nima učinkov are. Ker mora biti pogodba o prodaji nepremičnine sklenjena v pisni obliki, ima ara pravne učinke are samo, če stranki hkrati z izročitvijo are skleneta (podpišeta) pogodbo o prodaji nepremičnine. Pomemben pogoj za to, da bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, je ta, da prodajalec na prodajni pogodbi pri notarju overi svoj podpis. Za zaščito pravnega položaja kupca je zato priporočljivo, da pogodbeni stranki ob sklenitvi (podpisu) pogodbe aro deponirata pri osebi, vredni zaupanja (na primer notarju oziroma nepremičninskem posredniku). Hkrati to osebo pooblastita, da iz are na račun prodajalca plača prometni davek, ki je pogoj za overovitev podpisa. Po tem, ko prodajalec svoj podpis na pogodbi overi in izvirnik pogodbe izroči v hrambo notarju oziroma posredniku, pa ta aro izroči prodajalcu. Ara se praviloma šteje v kupnino. To pomeni, da ima plačilo are hkrati tudi učinek plačila prvega obroka kupnine. Kadar kupec izroči prodajalcu aro ob sklenitvi prodajne pogodbe, so posledice, če katera od strank v roku ne izpolni svoje obveznosti iz pogodbe, naslednje:

 

  • če kupec v roku ne izpolni obveznosti plačati kupnino, lahko prodajalec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (vztraja pri plačilu kupnine) bodisi se zadovolji s prejeto aro, torej aro obdrži;
  • če prodajalec ne izpolni obveznosti izročiti nepremičnino, lahko kupec po lastni izbiri bodisi zahteva izpolnitev pogodbe (izročitev nepremičnine) bodisi zahteva vrnitev dvojne are.

 

Te posledice nastanejo že neposredno na podlagi zakona, tudi če jih stranki v pogodbi nista izrecno določili.

 

Aro je treba razlikovati od odstopnine. Odstopnina je pravica pogodbene stranke odstopiti od pogodbe, ki jo lahko uresniči, če drugi stranki plača določen denarni znesek. Odstopnina (pravica do odstopa) mora biti s pogodbo izrecno dogovorjena. Ara sama po sebi nima narave odstopnine. Zato kupec, ki je dal aro, nima pravice odstopiti od pogodbe in prepustiti prodajalcu aro. Prav tako prodajalec, ki je prejel aro, nima pravice odstopiti od pogodbe, s tem da kupcu vrne dvojni znesek are. Pravico odstopiti od pogodbe bo imel kupec oziroma prodajalec samo, če je v pogodbi izrecno zapisano, da se ara šteje (tudi) za odstopnino.

 

Izročitev posesti in prenos lastninske pravice

 

Izročitev nepremičnine in pogodbena kazen za zamudo z izročitvijo

 

Izročitev nepremičnine in prenos lastninske pravice sta dve pravni dejanji, za kateri ni nujno, da se opravita hkrati.

 

Z izročitvijo nepremičnine prodajalec kupcu omogoči posest in uporabo nepremičnine.

 

S pogodbo se stranki lahko dogovorita za pogodbeno kazen za primer, če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcu. Drugače kot v primeru zamudnih obresti ima kupec pravico do pogodbene kazni samo, če je ta s pogodbo izrecno dogovorjena. Višino pogodbene kazni lahko stranki določita bodisi v absolutnem znesku bodisi v odstotku (promilih) od pogodbene cene. Stranki lahko pogodbeno kazen določita za vsak dan zamude. V praksi je mogoče zaslediti zmotno stališče, da skupni znesek pogodbene kazni ne sme presegati 5 odstotkov pogodbene cene. Takšne omejitve namreč ne določa noben predpis. Kadar se torej stranki dogovorita za pogodbeno kazen (na primer za vsak dan zamude), tako ni obvezno, da bi se hkrati dogovorili tudi za najvišji skupni znesek pogodbene kazni. Kupec si mora ob prevzemu nepremičnine pridržati pravico do pogodbene kazni, sicer to pravico izgubi. Zato je priporočljivo, da kupec v zapisniku o primopredaji zapiše, da si pridržuje pravico do pogodbene kazni. Priporočljivo je, da kupec in prodajalec o izročitvi nepremičnine sestavita primopredajni zapisnik, ki obsega:

 

  • datum izročitve in prevzema (primopredaje);
  • osebe, ki so bile navzoče pri primopredaji;
  • morebitne ugotovitve napak;
  • morebitno kupčevo izjavo o pridržanju pravice do pogodbene kazni;
  • popis števcev (za elektriko, plin, vodo) zaradi jasne razmejitve med stroški, ki jih nosi prodajalec, in tistimi, ki že bremenijo kupca.

 

Prenos lastninske pravice, overovitev prodajalčevega podpisa in plačilo prometnega davka

 

Prodajna pogodba je samo pravni temelj za pridobitev lastninske pravice.

 

Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini je poleg veljavne prodajne pogodbe potreben tudi pridobitni način - vpis v zemljiško knjigo.

 

Kupec tako ne pridobi lastninske pravice že s samo sklenitvijo prodajne pogodbe, temveč šele z vpisom v zemljiško knjigo. Da bi kupec lahko dosegel vpis v zemljiško knjigo, mu mora prodajalec izročiti listino, ki je podlaga za vpis lastninske pravice v korist kupca v zemljiški knjigi. Takšna listina je prodajna pogodba, na kateri je podpis prodajalca notarsko overjen. Notarska overovitev prodajalčevega podpisa tako ni pogoj za veljavnost prodajne pogodbe, je pa pogoj za vpis lastninske pravice v korist kupca. Notar pa prodajalčevega podpisa na prodajni pogodbi ne bo overil, dokler prodajalec ne predloži dokaza o plačilu prometnega davka. Kadar nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, bo kupec lahko dosegel vpis lastninske pravice, če mu bo prodajalec izročil listino (pogodbo), na podlagi katere je sam pridobil lastninsko pravico. če je bila nepremičnina od izgradnje prodana večkrat, mora prodajalec kupcu izročiti vse pogodbe, na podlagi katerih so njegovi pravni predniki (prejšnji prodajalci) pridobili lastninsko pravico. Na vsaki mora biti podpis prodajalca overjen in v njej nepremičnina označena s podatki, s katerimi se vpisuje v zemljiško knjigo.
Če je prodajalec nepremičnino pridobil na podlagi dedovanja, mora kupcu izročiti tudi sklep o dedovanju, na katerem je odtisnjeno potrdilo (v obliki štampiljke) sodišča, da je sklep pravnomočen. Prodajalec se je s prodajno pogodbo zavezal kupcu izročiti nepremičnino tako, da bo ta na njej pridobil lastninsko pravico. To svojo obveznost izpolni torej šele, ko kupcu izroči vse listine, ki so potrebne za vpis lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo.

 

Davek na promet nepremičnin in davek na dodano vrednost

 

Davčna obveznost nastane pri vsakem odplačnem prenosu lastninske pravice na nepremičnini. V praksi to pomeni, da se davek obračuna pri prodaji nepremičnine ali v primeru, ko lastnik za nepremičnino dobi druga sredstva.


Z davkom na promet nepremičnin je obdavčena tudi:

 

  • zamenjava nepremičnin z drugimi nepremičninami;
  • finančni najem (lizing) nepremičnine;
  • prenos lastninske pravice zaradi priznanja lastninske oz. solastninske pravice kot posledice gradnje čez mejo nepremičnine ali povečanja vrednosti nepremičnine;
  • prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine od dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega;
  • pridobitev lastninske pravice na nepremičnini na podlagi priposestvovanja, če ob sklenitvi prvotnega pravnega posla davek ni bil plačan.

 

Z davkom na promet z nepremičninami niso obdavčene nepremičnine in ustanovitev ali prenos stavbne pravice, od katerih je bil plačan davek na dodano vrednost (DDV). To pomeni, da se davek na nepremičnine ne plača v primeru novogradenj, ki so obdavčene z DDV.

Zavezanec za plačilo pri prodaji je prodajalec. V primeru leasinga je lisingodajalec. Pri zamenjavi nepremičnin sta zavezanca oba udeleženca, pri čemer plača davek vsak od vrednosti nepremičnine, ki jo je imel v lasti pred menjavo. Pri priposestvovanju je zavezanec priposestvovalec.

Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine.


Tveganje v prometu z nepremečninami

 

Pravne napake

 

Pomembno tveganje, ki mu je kupec v prometu z nepremičninami izpostavljen, je tveganje, da (kljub plačilu kupnine) ne bo postal lastnik nepremičnine, oziroma da je nepremičnina obremenjena s hipoteko oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičnini (na primer s služnostjo stanovanja, užitkom in podobno).

Zato se mora kupec že pred sklenitvijo pogodbe pozanimati o pravnem stanju nepremičnine.

Če je nepremičnina vpisana v zemljiški knjigi, bo pravno stanje nepremičnine ugotovil na podlagi izpiska iz zemljiške knjige. Če nepremičnina v zemljiški knjigi ni vpisana, bo kupec prodajalčevo lastništvo preveril na podlagi izvirnikov prodajnih pogodb, na podlagi katerih je prodajalec pridobil lastninsko pravico.

Možno je tudi, da je nepremičnina skupno premoženje zakoncev. S skupnim premoženjem lahko zakonca veljavno razpolagata samo skupno, torej tako, da oba skleneta prodajno pogodbo. Pridobitev lastninske pravice na skupnem premoženju je tako imenovani izvirni način pridobitve. Zato je določena nepremičnina lahko skupno premoženje zakoncev tudi, če je samo eden od njiju kot lastnik vpisan v zemljiški knjigi, oziroma če je samo eden od njiju kot kupec naveden v prejšnji prodajni pogodbi. Zato je priporočljivo, da kupec v primeru, če je prodajalec poročen, pridobi tudi izjavo drugega zakonca, da nepremičnina ni skupno premoženje, pridobljeno med zakonsko zvezo (ker jo je na primer eden od zakoncev pridobil na podlagi dedovanja). V vseh drugih primerih pa morata prodajno pogodbo skleniti (podpisati) oba.

Mogoče je tudi, da prodajalec nepremičnino, na kateri je hipoteka, prodaja z namenom poplačati hipotekarnega upnika. V takem primeru je priporočljivo, da se stranki s pogodbo dogovorita, da bo kupec del kupnine v višini, ki je enaka hipotekarni terjatvi, plačal neposredno upniku, ki bo kupcu izstavil izbrisno pobotnico, potrebno za izbris hipoteke iz zemljiške knjige. Izbrisna pobotnica je izjava hipotekarnega upnika, da dovoljuje izbris hipoteke. Podpis hipotekarnega upnika na izbrisni pobotnici mora biti notarsko overjen. Ker se lahko zgodi, da je stanje hipotekarne terjatve (glavnice z obrestmi) višje od kupnine, ki sta jo stranki dogovorili, je priporočljivo, da kupec pred sklenitvijo prodajne pogodbe od prodajalca zahteva, da mu predloži potrdilo hipotekarnega upnika o višini terjatve.

 

Instrumenti zavarovanja izpolnitve pri prodaji nepremičnin

 

Kupec oziroma prodajalec ni dolžan izpolniti svoje obveznosti iz prodajne pogodbe (plačati kupnino oziroma izročiti nepremičnino), če ni druga pogodbena stranka pripravljena hkrati izpolniti svoje obveznosti. To pravilo pa velja samo, če se stranki s pogodbo ne dogovorita drugače.

Pogosto pa se stranki dogovorita, da bo kupec del oziroma pretežni del kupnine plačal, še preden mu bo prodajalec izročil posest nepremičnine in nanj prenesel lastninsko pravico. V takih primerih se mora kupec ustrezno zavarovati proti tveganju, da bo prodajalec nepremičnino še enkrat prodal oziroma jo zastavil.

Če je nepremičnina vpisana v zemljiški knjigi, se proti opisanemu tveganju zavaruje z ustreznimi vrstami vpisov v zemljiško knjigo (predznamba oziroma zaznamba vrstnega reda). Če pa nepremičnina v zemljiški knjigi ni vpisana, se kupec zavaruje tako, da prodajalec ob sklenitvi prodajne pogodbe pri notarju oziroma drugi zaupanja vredni osebi deponira vse izvirnike pogodb, na podlagi katerih so prodajalec in njegovi predniki pridobili lastninsko pravico na nepremičnini. Prodajalec mora ob deponiranju listin depozitarja, ki sta ga izbrali pogodbeni stranki, pooblastiti, da te listine izroči kupcu, ko mu bo kupec predložil dokaz, da je kupnina v celoti plačana.

 

Kako pripraviti nepremičnino za prodajo in pri tem iztržiti več ?

 

Vsekakor je potrebno, da nepremičninskemu posredniku zaupate. Zaupajte mu vse prednosti in pomanjkljivosti, priskrbite mu vse zahtevane dokumente in listine. Stanje nepremičnine mora biti znano in ga je potrebno urediti - če še ni. Služnost dostopa do hiše, služnost upravnika telefonskega kabla, služnost soseda do uporabe vašega zemljišča ob oranju njegove njive, manjkajoče predhodne prodajne pogodbe, pozabljene dosmrtne pravice na nepremičninah za že umrle in podobno - nerešenih stvari je vedno nekaj. Poleg tega pa je priporočljivo nepremičnino urediti, da ne bo odbijajoča že na prvi pogled - pospraviti dvorišča in ropotarnice in podstrešja, pokositi travo, prebeliti stene…

 

Kako čim bolje prodati ?

 

Nikar ne prodajte ali kupite nečesa, kjer vam bodo postavili nemogoče pogoje. Če vas bodo stiskali roki za plačilo, boste skoraj verjetno prodali svojo nepremičnino pod ceno - samo da jo boste, drugače lahko ostanete tudi brez are. V kolikor se vam ne mudi, pustite času čas in agentu zaupajte ter boste na koncu iztržili ceno, s katero boste zadovoljni.

 

Za delovanje spletnega mesta moramo na vaš računalnik shraniti majhne neškodljive datoteke - piškotke.
Po zakonodaji EU moramo pridobiti vašo privolitev.